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會員法訊第48期

一、法訊速遞

（一）住房和城鄉建設部、國家發展和改革委員會、科學技術部、工業和信息化部等十三部門2020年7月3日聯合發布《關于推動智能建造與建筑工業化協同發展的指導意見》（建市〔2020〕60號）

《意見》指出建筑業是國民經濟的支柱產業，為我國經濟持續健康發展提供有力支撐。但建筑業生產方式仍然比較粗放，與高質量發展要求相比還有很大差距。要推進建筑工業化、數字化、智能化升級，加快建造方式轉變，推動建筑業高質量發展?！兑庖姟访鞔_了智能建造和建筑工業化協同發展的基本原則、發展目標、重點任務以及保障措施。

（二）國務院辦公廳于2020年7月10日發布《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》（國辦發〔2020〕23號）

《意見》指出城鎮老舊小區改造是重大民生工程和發展工程，對滿足人民群眾美好生活需要、推動惠民生擴內需、推進城市更新和開發建設方式轉型、促進經濟高質量發展具有十分重要的意義；《意見》并明確本次改造范圍為城鎮老舊小區，具體是指城市或縣城（城關鎮）建成年代較早、失養失修失管、市政配套設施不完善、社區服務設施不健全、居民改造意愿強烈的住宅小區（含單棟住宅樓）；在改造資金來源上，《意見》還提出建立改造資金政府與居民、社會力量合理共擔機制。

二、以案釋法

關于建設工程價款優先受償權行使期限起算點的確定問題

案情介紹：

2010年9月27日，寧波建工與喜瑞地產簽訂《建設工程施工合同》《房屋建筑工程質量保修書》各一份，雙方在《建設工程施工合同》中約定了付款的期限及方式，但是由于喜瑞地產未能按時足額支付工程款，2014年6月4日寧波建工以喜瑞地產欠付工程款為由提起訴訟，要求喜瑞地產支付工程款。在該案審理過程中，雙方于2014年7月14日達成《和解協議》，對案涉工程價款的付款期限和付款方式進行了重新約定，約定喜瑞地產2014年8月20日前支付2000萬元進度款，同時喜瑞地產收取的政府退稅、住宅售房款、股東投資款、股東出借款、項目融資款、項目資產出售款項作為還款來源應當在進賬后七日內優先支付寧波建工的工程款。由于喜瑞地產沒有履行《和解協議》的義務，2014年9月20日，寧波建工和喜瑞地產又簽訂《補充協議》，約定喜瑞地產以未出售的八套商品房以預售合同的形式備案給寧波建工或其指定人員，但約定《和解協議》仍然有效，案涉建設工程價款的支付時間變更為不確定的付款期限。2015年3月5日，由于喜瑞地產未履行《和解協議》的約定義務，寧波建工提起訴訟要求喜瑞地產支付案涉工程價款，并主張建設工程價款優先受償權。本案的爭議焦點之一為寧波建工所主張優先受償權具體應從何時開始起算？

法院觀點：最高院認為，《中華人民共和國合同法》第二百八十六條規定：“發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償?！痹撘幎ㄒ环矫鎻姆傻膶用娲_認承包人對建設工程價款的優先受償權，另一方面規定了承包人行使優先受償權的前提條件，即只有在發包人逾期不支付工程價款時才可以行使優先受償權。據此，建設工程優先受償權行使期限的起算時間一般應為工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日，但若工程價款在工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日仍未確定或者未屆清償期的，此時行使優先受償權的前提條件尚不成立，亦無起算優先受償權行使期限的必要，此種情況下的工程價款優先受償權應待工程價款確定并應受清償之日起算。這也與2019年2月1日起施行的《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（二）》第二十二條關于“承包人行使建設工程價款優先受償權的期限為六個月，自發包人應當給付建設工程價款之日起算”的規定精神相一致。因此最高人民法院再審認為在當事人明確約定的工程款支付時間晚于工程竣工之日的情況下，承包人根據《中華人民共和國合同法》第二百八十六條享有的建設工程價款優先受償權行使的前提條件尚不具備，也就不存在自工程竣工之日起算六個月行使期限的問題，本案中應當以工程款應支付時間作為建設工程優先受償權的起算點。（案例來源：（2019）最高法民再105號）

律師觀點：實務中常常發生承包人怠于主張建設工程價款優先受償權，從而使得超過行使期限、甚至出現相應的建設工程已經滅失，承包人無法享有相應的優先權的情形。為維護自身權益，建議承包人及時催收工程價款，主張建設工程價款優先受償權。

三、法務問答

1、建設工程價款優先受償權是否優先于抵押權？

《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》第一條規定：人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，認定建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。

2、承包人能否與發包人約定放棄優先受償權？

第二十三條規定，發包人與承包人約定放棄或者限制建設工程價款優先受償權，損害建筑工人利益，發包人根據該約定主張承包人不享有建設工程價款優先受償權的，人民法院不予支持。

四、溫馨貼士

關于宅基地和集體建設用地使用權確權登記工作的77個問題，可上網查詢答案！

為進一步做好宅基地和集體建設用地使用權確權登記工作，自然資源部組織編制了《宅基地和集體建設用地使用權確權登記工作問答》。該《工作問答》包括了工作組織、地籍調查、確權登記、成果入庫和整合匯交四個部分，對宅基地和集體建設用地使用權確權登記工作等77個問題展開解答。詳細內容可登陸中華人民共和國自然資源部網站進行查詢：（http://gi.mnr.gov.cn/202007/t20200729_2534807.html）

本期撰稿： 浙江智仁律師事務所   林景行、王寒梅