會員法訊第57期
一、法訊速遞
2021年4月6日，自然資源部發布《關于做好不動產抵押權登記工作的通知》
為落實《民法典》對不動產抵押權的規定《通知》對不動產抵押權登記工作作出細致規定，重點如下：
1.依據《民法典》確定了不動產抵押范圍。再次重申了“學校、幼兒園、醫療機構、養老機構等為公益目的成立的非營利法人的教育設施、醫療衛生設施、養老設施和其他公益設施，以及法律、行政法規規定不得抵押的其他不動產，不得辦理不動產抵押登記”。
2.要求明確記載抵押擔保范圍。當事人對一般抵押或者最高額抵押的主債權及其利息、違約金、損害賠償金和實現抵押權費用等抵押擔保范圍有明確約定的,不動產登記機構應當根據申請在不動產登記簿“擔保范圍”欄記載。
3.要求保障抵押不動產依法轉讓。對于存在禁止或者限制轉讓抵押不動產約定的，抵押期間依法轉讓，要求由三方（即受讓人、抵押人和抵押權人）共同申請轉移登記；對于不存在禁止或者限制轉讓抵押不動產約定的，抵押期間依法轉讓，要求由兩方（即受讓人、抵押人）共同申請轉移登記。對于約定情況發生變化的，不動產登記機構根據申請辦理變更登記。
4.結合《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民法典>時間效力的若干規定》（法釋〔2020〕15號）,明確了《民法典》施行前已經辦理抵押登記的不動產，抵押期間轉讓的，須經抵押權人同意。
二、以案釋法
抵押登記與最高額抵押合同記載最高債權限額不一致，以哪個為準？最高額抵押擔保中的“最高額”，指的是本金還是主債權的最高額？
★案件索引
上訴人中國銀行股份有限公司武漢漢陽支行（以下簡稱中國銀行漢陽支行）因與被上訴人武橋重工集團股份有限公司（以下簡稱武橋公司）金融借款合同糾紛一案，不服湖北省武漢市中級人民法院（2015）鄂武漢中民商初字第00863號民事判決，向湖北省高院提起上訴。雙方爭議的焦點在于抵押登記與最高額抵押合同記載的最高債權限額不一致，以哪個為準？最高額抵押擔保中的“最高額”，除本金外是否包含利息、違約金以及實現擔保債權等的費用？
上訴人認為：一審判決認定中國銀行漢陽支行“在最高額3686.12萬元范圍內享有優先受償權”是錯誤的。一、關于最高額的確定。簽訂的《最高額抵押合同》第三條“擔保債權本金之最高本金余額”處雖為空白，但合同附件記載抵押物包括車間房屋及兩塊土地，并辦理土地使用權他項權證和房屋所有權他項權證，雙方已經以抵押權登記公示的方式彌補了《最高額抵押合同》條款的空缺。二、備案的《最高額抵押合同》的記載不應作為雙方當事人的真實意思表示予以確認。三、涉案房屋所有權與土地使用權抵押價值應并列認定，而非將土地使用權抵押價值包含于房屋所有權抵押價值之中。四、中國銀行漢陽支行對武橋公司《最高額抵押合同》項下抵押物優先受償的范圍不應限于債權本金。根據雙方簽訂的《最高額抵押合同》第三條，最高額擔保中的“最高額”，應采“本金最高額說”，擔保的最高額僅指本金之最高限額，只要本金余額在最高額內，即便本金產生的利息、違約金、損害賠償金和實現抵押權的費用等相加超過擔保的最高額，債權人就本金及所產生的利息、違約金、損害賠償金和實現抵押權的費用等仍享有優先受償權。
★法院觀點
湖北省高級人民法院2017年4月12日作出（2017）鄂民終54號判決認為：一、最高額抵押合同雖未明確約定最高額，但所附抵押物清單中明確載明了“權利價值3638萬元”，其后中國銀行漢陽支行和武橋公司在房屋登記申請書上均蓋章確認被擔保債權數額（最高債權數額）為3686萬元，應視為雙方真實意思。雖土地他項權證中最高債權數額為3930萬元，但這一數額系中國銀行漢陽支行辦理登記時單方填寫，并非雙方一致意思表示，不能視為對最高額抵押合同中最高額變更，故本案最高額抵押合同最高額應為3686萬元。二、《擔保法》第59條規定：“本法所稱最高額抵押，是指抵押人與抵押權人協議，在最高債權額限度內，以抵押物對一定期間內連續發生的債權作擔保?！贝颂帯白罡哳~”決定著抵押權人基于該權利所能獲得的優先受償債權最高限額，包括本金、利息、違約金及實現債權費用等債權累計最高額，決定著抵押人承擔擔保責任的最大限度，超出此限度則抵押人不再承擔擔保責任。判決武橋公司償還銀行借款本金、融資款、墊付款等合計1.5億余元及利息、罰息，中國銀行漢陽支行對武橋公司抵押房屋和土地使用權以3686萬余元為限享有優先受償權。
★律師觀點
《最高人民法院關于適用《中華人民共和國民法典》有關擔保制度的解釋》第15條已經對最高額抵押擔保中的“最高額”所指對象為債權本金還是總債權限額作出了明確回答，即最高額擔保中的最高債權額，是指包括主債權及其利息、違約金、損害賠償金、保管擔保財產的費用、實現債權或者實現擔保物權的費用等在內的全部債權，但是當事人另有約定的除外。登記的最高債權額與當事人約定的最高債權額不一致的，人民法院應當依據登記的最高債權額確定債權人優先受償的范圍。
三、法務問答
問：抵押期間，抵押不動產轉讓，抵押權人向抵押物受讓人主張實現抵押權，抵押物受讓人怎么辦？
答： 首先，抵押物受讓人可以行使抗辯權。假如有證據證明主債權不存在，受讓人可以主張抵押權不成立（抵押權成立上的從屬性）。假如有證據證明主債權無效，受讓人可以主張抵押合同無效（抵押權效力上的從屬性），抵押權未設立。假如主債權經過訴訟時效，抵押物受讓人可以主張時效經過的抗辯（抵押權消滅上的從屬性）。
其次，受讓人抗辯無效后，《民法典》第524條規定了第三人代為清償規則，賦予了抵押物受讓人“滌除權”。抵押物受讓人作為具有法律意義上的第三人，向抵押權人代為清償后享有“代位求償權”，可向債務人追償。
四、溫馨貼士
預告登記只是對權利人在將來實現請求物權變動權利賦予一定保障性，僅有預告登記未完成本登記的抵押合同所擔保的主債權，權利人不享有優先受償權。
《民法典》第221條規定:“當事人簽訂買賣房屋的協議或者簽訂其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。 預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起九十日內未申請登記的，預告登記失效?！?nbsp;
預告登記后，并不導致不動產物權設立或變動，就抵押權預告登記來說，其設立目的系為保障將來登記實現抵押權，權利人所享有的是請求抵押人履行抵押登記義務，并使抵押權成立的請求權，因此，抵押預告登記有別于抵押權設立登記，抵押權預告登記權利人不享有優先受償權。應當注意的是，抵押權預告登記權利人雖不享有優先受償權，但根據《民法典》第221條 “未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力”的規定，抵押權的預告登記具有抵押權順位保障作用。
本期撰稿
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