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會員法訊第62期

一、法訊速遞

新修訂的《中華人民共和國土地管理法實施條例》2021年9月1日起施行

《條例》在《土地管理法》制度框架下，聚焦土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地管理等重點問題，強化對耕地的保護，針對耕地“非農化”“非糧化”以及“合村并居”中違背農民意愿等突出問題，進一步明確制度邊界，強化法律責任。

一是落實最嚴格的耕地保護制度。規定國家對耕地實行特殊保護，嚴格控制耕地轉為林地、草地、園地等其他農用地。明確耕地保護責任主體，建立耕地保護補償制度，規范開墾耕地驗收制度，鼓勵社會主體依法參與土地整理。加大對破壞耕地、拒不履行土地復墾義務等違法行為的處罰力度，增加耕地“非糧化”的法律責任。

二是完善土地征收程序。增加征收土地預公告制度，明確預公告應當包括征收范圍、征收目的、開展土地現狀調查的安排等內容。要求縣級以上地方人民政府應當及時落實土地補償費、安置補助費等有關費用。有關費用未足額到位的，不得批準征收土地。

三是加強農民宅基地合法權益保障。明確宅基地申請、審核批準程序，要求地方政府依法安排建設用地指標，合理保障農村村民宅基地需求。

四是規范集體經營性建設用地入市。明確國土空間規劃統籌并合理安排集體經營性建設用地布局和用途，自然資源主管部門依據國土空間規劃提出規劃條件。要求“入市”以招標、拍賣、掛牌或者協議等方式確定土地使用者，雙方簽訂書面合同并備案。

五是優化用地審批程序。貫徹落實國務院用地審批有關改革精神，減少審批層級，農用地轉用方案直接報有批準權的人民政府批準，不再“逐級”上報審批。簡化審批材料，將原“一書四方案”整合為農用地轉用方案和征收土地申請。合并辦理單獨選址建設項目用地預審與選址意見書。

二、以案釋法

非必須招投標的工程項目，進行了招投標程序但違反了《招投標法》等相關法規，施工合同是否有效？

★案件索引

黑龍江某建筑公司與某開發商達成協議，由建筑公司承包開發商的住宅樓項目施工。建筑公司進場施工一段時間后，雙方簽訂了施工合同（以下簡稱第一份合同）。

第一份合同簽訂后，開發商又對案涉工程進行了公開招投標，建筑公司投標后中標，雙方簽訂了第二份施工合同，兩份合同在施工范圍和工程造價的約定等方面存在較大差異。后雙方在施工過程中發生糾紛，無法就工程款結算問題達成一致，建筑公司開發商起訴至法院。案件審理過程中，雙方簽訂的合同效力以及應當以哪份合同作為雙方結算的標準成為爭議焦點。

★法院觀點

一審法院認為，爭議雙方就案涉項目履行了招投標及備案手續，且建筑公司具有相應的施工資質，因此雙方簽訂的第二份合同屬于“白合同”，具有法律效力，判決開發商按照第二份合同的約定向建筑公司支付工程款及利息。

一審判決后，開發商不服，向二審法院提起上訴。二審法院認為，建筑公司進場施工在前，雙方簽訂第一份合同在后，雙方在之后才履行了項目的公開招投標程序，最后才簽訂了第二份合同。該行為已明顯違反了《招投標法》，因此本次招投標結果無效，雙方簽訂的兩份合同均系無效合同，一審法院判決按照第二份合同結算工程款數額，屬于適用法律錯誤，應予糾正。二審法院最終根據雙方工程實際情況，認定雙方實際履行的是第一份合同，并據此改判，即雙方應按照第一份合同重新核查欠付工程款數額。

二審判決后，建筑公司不服，向最高人民法院申請再審。最高院認為：本案雙方先施工后履行招投標程序的情況屬實，屬明顯違反《招投標法》的行為，二審法院據此認定兩份合同均無效并無不當。建筑公司提出主張，認為案涉工程并不屬于必須履行招投標程序的工程，因此不能認定第二份合同無效。但根據法律規定，無論工程項目是否屬于必須招投標項目，只要其進行了招投標程序，就必須遵守《招投標法》等相關法律規定。在兩份合同均無效的情況下，應按照雙方實際履行的合同進行工程款的結算。而開發商有證據證明實際情況與第一份合同約定的施工范圍相符，建筑公司則無法提供證據證明實際履行的是第二份合同，需由其承擔舉證不能的后果。綜合上述原因，最高院駁回了建筑公司的再審申請。

★律師觀點

《招投標法》第2條明確規定“在中華人民共和國境內進行招標投標活動，適用本法”,因此，工程項目既已按招投標程序進行了公開招投標，相關工程就必須遵守《招投標法》的規定，與其是否屬于“必須招投標的工程項目”無關。只要違反了《招投標法》，所簽訂的施工合同均系無效合同，又根據《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）（法釋【2020】25號）》第二十四條：“當事人就同一建設工程訂立的數份建設工程施工合同均無效，但建設工程質量合格，一方當事人請求參照實際履行的合同關于工程價款的約定折價補償承包人的，人民法院應予支持。實際履行的合同難以確定的，當事人請求參照最后簽訂的合同關于工程價款的約定折價補償承包人的，人民法院應予支持?！钡囊幎?，最高院以雙方實際履行的合同作為結算依據并無不當。

三、法務問答

如何理解主張工程價款優先受償權的起算點“自發包人應當給付建設工程價款之日”？

《建設工程司法解釋一》第四十一條規定：承包人應當在合理期限內行使建設工程價款優先受償權，但最長不得超過十八個月，自發包人應當給付建設工程價款之日起算。但關于何為“自發包人應當給付建設工程價款之日”，司法解釋未作進一步說明，實踐中存在一定爭議，以下觀點可供參考：

1.當事人對付款時間有明確約定的，應當從其約定；

2.當事人對付款時間無約定或約定不明：（1）工程實際交付的，以交付時間為準；（2）工程未交付的，按照承包人提交竣工結算文件的時間為準；（3）工程未結算未交付的，應當以起訴時間為準。

四、溫馨貼士

住房租賃市場迎來減稅政策

財政部、稅務總局、住房城鄉建設部聯合發布的《關于完善住房租賃有關稅收政策的公告》已于2021年10月1日執行，根據該規定，10月1日起，住房租賃企業向個人出租住房適用簡易計稅方法，按照5%征收率按1.5%繳納增值稅；對企事業單位等向個人、專業化規?；》孔赓U企業出租住房，僅按4%稅率征收房產稅。

本期撰稿

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