會員法訊第70期

一、法訊速遞

杭州國有土地上房屋征收有了“新規矩”

《杭州市國有土地上房屋征收與補償條例》(下簡稱《條例》）已經浙江省第十三屆人大常委會第三十六次會議批準，將于2022年8月1日起正式施行?！稐l例》共四十六條，既對杭州市征收工作實踐中常見但上位法未具體明確的問題進行了補充、細化，也將長期以來杭州市比較成熟的征收工作實踐經驗上升為法規?！稐l例》要點如下：

1.規范了征收程序，明確實施房屋征收應當先補償、后搬遷。規定被征收的房屋建筑面積小于48平方米，也應以最低48平方米的標準進行保底安置。有條件的應當安排現房，如安置房尚未建成，在擬定的征收補償方案中應該明確安置房的區位、建設進度和配套設施、交付時間等情況。

2.實行數字管理和信息公開，促進征收程序陽光透明。例如《條例》第八條明確了信息公開的方式，并規定被征收人要求房屋征收部門單獨以書面形式向其提供調查結果、征收補償方案等信息的，房屋征收部門應當依法及時提供。

3.完善征收程序，為規范征收行為提供法律支持。在上位法基礎上，《條例》對與房屋征收決定作出有關的重要事項進行了細化和補充，進一步規范征收行為，保障被征收人合法權益。例如《條例》第十七條規定：用于產權調換房屋尚未建成的，應當在征收補償方案中明確其區位、建設進度以及配套設施等基本情況和交付時間；

4.完善房屋征收補償標準，細化房屋征收補償方案，充分保障被征收人居住條件。例如《條例》第四十條規定征收住宅房屋的，在作出補償決定時，被征收人逾期不選擇補償方式的，補償決定應當確定為房屋產權調換方式，以保障被征收人的居住條件。

5.全市范圍統籌安排，全部使用一套標準，確立全市房屋征收一體化政策?！稐l例》將現行房屋征收補償政策進行市區統籌和整合，政策標準適用范圍為全市行政區域范圍內，實現了政策標準的一致性、一貫性，有效保障了征收補償的公開、公平、公正。

二、以案釋法

承租人承租的房屋被依法拆遷，能否有權依據相關征收補償文件，請求賠償停產停業損失？

基本案情2011年1月21日，美華公司與市人防辦簽訂《西關什字人防工程租賃使用合同》，約定市人防辦將位于蘭州市城關區臨夏路2號西關什字人防工程，建筑面積3645平方米的房屋出租給美華公司使用，租期自2011年1月1日至2025年12月31日共計15年。2013年7月，因蘭州市軌道交通建設需要，涉案地下商城整體拆遷還建。2013年7月31日，市人防辦與征收人蘭州市城關區人民政府臨夏路街道辦事處、案外人蘭州市軌道交通有限公司三方簽訂《非住宅房屋征收補償協議書》，約定按被征收房屋的營業建筑面積（以實測為準），以每月每平方米60元的標準發放停產停業損失。后原告提起訴訟，要求被告賠償停產停業損失9,467,523.40元，一審法院判決：駁回原告蘭州美華地下商城有限公司的訴訟請求。美華公司不服提起上訴，甘肅高院二審判決駁回上訴，維持原判。美華公司仍不服判決，遂向最高院申請再審。

最高院觀點

美華公司向一審法院提起訴訟時認為，根據雙方簽訂的《租賃合同》，蘭州市人防辦須向美華公司支付相應的歇業費，故本案系房屋租賃合同糾紛，原審法院定性正確。蘭州市人防辦與臨夏路街道辦、軌道公司簽訂《征收補償協議書》及《補充協議》的行為與美華公司無法律上的利害關系，美華公司不是上述協議的當事人，蘭州市人防辦簽訂上述協議的行為不構成對美華公司的加害行為。故美華公司主張本案案由應為侵權糾紛無事實及法律依據。綜上，美華公司的再審申請不符合法律規定，裁定如下：駁回蘭州美華地下商城有限公司的再審申請。

律師觀點

根據《國有土地上房屋征收與補償條例》的規定，在國有土地上房屋征收關系中，停產停業損失補償應當歸房屋所有權人即出租人所有，承租人無權主張享有和分配。房屋征收補償關系與房屋租賃合同關系，是兩個完全不同的法律關系，房屋承租人只能根據房屋租賃合同，向出租人主張不能繼續履行租賃合同而產生的違約責任。承租人基于《租賃合同》主張依據相關征收補償文件，請求賠償停產停業損失，無相應法律依據。 

三、法務問答

問：利息起算日與優先受償權行使期限的起算日應如何區分？

《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》（法釋〔2020〕25號，以下簡稱新建工司解）第二十七條規定：“ 利息從應付工程價款之日開始計付。當事人對付款時間沒有約定或者約定不明的，下列時間視為應付款時間：（一）建設工程已實際交付的，為交付之日；（二）建設工程沒有交付的，為提交竣工結算文件之日；（三）建設工程未交付，工程價款也未結算的， 為當事人起訴之日?！痹摋l司法解釋解決了在當事人對付款時間沒有約定或者約定不明的情況下，如何確定工程款利息的起算日問題。

一般而言，利息起算日的確定即為工程款應付日的確定，反之亦然。而根據上述司法解釋第41條的規定，工程款應付之日還是工程價款優先受償權行使期限的起算日，故工程款應付之日的確定也即是工程款優先受償權行使期限起算日的確定。故，利息起算日與優先受償權行使期限的起算日均規定為發包人應當支付工程款之日，但將何種時間節點確定為應付款之日，應結合個案案情作出具體區分。一般而言，對于承包人按約及時上報工程結算，但發包人無故拖延結算審核以至糾紛發生之日，工程結算仍未審定的情況下，從保護守約方利益角度，即便承包人以提交竣工結算文件之日作為逾期利息起算日，因雙方工程結算并未完成，承包人依法享有的優先受償權也未失權，不可僅憑承包人計算逾期利息起算日而認定優先受償權已經逾期。故此，上述兩條法律規定所保護的法益各不相同，不可一刀切地直接將利息起算日的認定途徑套用到優先受償權起算日的確定方式上，以免守約方利益遭受損害。

四、溫馨貼士

6月5日起，噪聲污染防治費用應列入工程造價！

2022年6月5日起開始實施的《中華人民共和國噪聲污染防治法》規定：建設單位應當按照規定將噪聲污染防治費用列入工程造價，在施工合同中明確施工單位的噪聲污染防治責任。施工單位應當按照規定制定噪聲污染防治實施方案，采取有效措施，減少振動、降低噪聲。建設單位應當監督施工單位落實噪聲污染防治實施方案。在噪聲敏感建筑物集中區域，禁止夜間進行產生噪聲的建筑施工作業，但搶修、搶險施工作業，因生產工藝要求或者其他特殊需要必須連續施工作業的除外。因特殊需要必須連續施工作業的，應當取得地方人民政府住房和城鄉建設、生態環境主管部門或者地方人民政府指定的部門的證明，并在施工現場顯著位置公示或者以其他方式公告附近居民。

本期撰稿

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