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會員法訊第77期

一、法訊速遞

       三部門發文：支持優質房企通過保函置換預售資金

      為支持優質房地產企業合理使用預售監管資金，防范化解房地產企業流動性風險，促進房地產市場平穩健康發展，2022年11月12日,中國銀保監會、住房和城鄉建設部、人民銀行聯合印發《關于商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知》（銀保監辦發〔2022〕104號）（以下簡稱《通知》），對以下幾點作出明確規定：

      1.明確保函的額度和期限

      《通知》要求，保函僅可用于置換依法合規設立的預售資金監管賬戶的監管額度內資金。置換金額不得超過監管賬戶中確保項目竣工交付所需資金額度的30%，置換后的監管資金不得低于監管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的70%。

      2.明確商業銀行開具保函置換預售監管資金的要求

      《通知》規定，監管評級4級及以下或資產規模低于5000億元的商業銀行不得開展保函置換預售監管資金業務。商業銀行不得向作為本銀行主要股東、控股股東或關聯方的房地產企業出具保函置換預售監管資金。企業集團財務公司等非銀行金融機構不得出具保函置換預售監管資金。

      3.明確保函使用方法

      房地產企業提供商業銀行出具的保函，向住房和城鄉建設部門請求釋放預售資金監管賬戶相應額度資金的，監管賬戶行應配合住房和城鄉建設部門做好必要的審核工作。住房和城鄉建設部門研究同意后向監管賬戶行發出撥付指令。監管賬戶行根據住房和城鄉建設部門撥付指令做好資金撥付，并等額減少賬戶管理額度。

      4.商業銀行應做好業務風險防范

      商業銀行在出具保函置換預售監管資金時，要參照開發貸款授信標準，選擇經營穩健、財務狀況良好的優質房地產企業。保函額度全額計入對房地產企業及其所屬集團的統一授信額度。要通過保證金、房地產企業反擔保以及其他增信措施，防范保函業務風險。一旦出現墊付，出函銀行要及時向房地產企業采取追索措施，保全債權安全。

      5.明確房地產企業保函置換預售監管資金的用途

      房地產企業要按規定使用保函置換的預售監管資金，優先用于項目工程建設、償還項目到期債務等，不得用于購置土地、新增其他投資、償還股東借款等。房地產企業要按約定承擔監管賬戶內的資金補足義務，確保項目建設資金充足。

二、以案釋法

工抵房后未辦理過戶但已實際占有使用，是否足以排除房屋被強制執行？

●案例索引

       A建筑公司（以下簡稱A）與B房產公司（以下簡稱B），在2008年至2013年期間存在多個建筑工程施工合同，B拖欠A工程款累計約2000萬元。2013年10月，A與B簽訂了7套商鋪的《房屋認購合同》，B用該7套商鋪抵償工程款800萬元。此后，A對7套商鋪開始裝修，籌備開辦賓館、超市，A后續取得經營賓館超市所需要的營業執照、許可證、稅務登記證等證照，于2014年5月正式營業。2015年5月開始，A按照物業公司要求定期繳納物業費。雙方工抵房后，A多次要求B協助辦理7套商鋪的房產證，B卻一直以各種理由拖延，最后，A只收到稅務局開具的不動產統一發票。

      2015年9月，B與C金融租賃公司（以下簡稱C）簽訂借款合同，B將7套商鋪抵押給C。后因B無法歸還C欠款，C起訴至法院并勝訴，C獲得針對7套商鋪抵押物折價或者拍賣、變賣所得價款在合同約定的范圍內優先受償權。因B未按判決履行，C向法院申請強制執行。鑒于此，A向法院提出案外人執行異議之訴。

●法院觀點

       本案7套商鋪并未辦理過戶登記，依據《民法典》第二百零九條，法院認定 A對7套商鋪不享有所有權。在法院查封前，若案外人與出賣人已經共同向不動產登記機構提交辦理所有權轉移登記申請且經登記機構受理，或者案外人因辦理所有權轉移登記與出賣人發生糾紛并已起訴或者申請仲裁，或者有其他合理客觀理由的，可以認定為“非因案外人自身原因未辦理過戶登記”。A雖提交了B出具的說明，但并不能證明在7套商鋪長期未能辦理過戶的情況下，A采取了前述有效措施主張權利。

      商品房消費者應為自然人，公司等法人代表著經營利益，涉案7套房屋系商鋪非居住，涉案房屋經營賓館、超市，故A并不屬于生存權保護的對象。A在本案中所主張的以工程款抵房款方式購買案涉7套房屋的商品房買賣合同關系，與建設工程價款優先受償權所屬的建設工程施工合同法律關系并不屬于同一法律關系，A對案涉7套房屋是否享有的建設工程價款優先受償權未經確認，不能作為排除強制執行的依據。另外，因A、B之間仍有工程款債權未結算完畢，故不能認定A已經實際付清購房款。據此，法院認定針對A主張其對7套商鋪享有的民事權益，并不符合《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條規定，不足以排除強制執行，最終判決駁回A的訴訟請求。

●律師觀點

在簽訂抵房協議時，協議中應明確約定若建設單位未按照協議約定期限交付或過戶的，施工單位有權繼續主張工程價款。同時，選定交房或過戶的期限時，要充分考慮主張建設工程價款優先受權的期限，避免出現當施工單位能夠主張工程款時已經喪失工程價款優先受償權的情況。此外，工抵協議中應明確建設單位配合辦理工抵房預告登記手續的義務。而在工抵房具備辦理不動產權證條件時，施工單位應積極要求建設單位配合辦理過戶登記。在建設單位拒不配合辦理的情況下，及時采取訴訟措施保障公司權利實現。

三、法務問答

       1.商品房工程承包人逾期完工，造成發包人賠償購房人逾期交房違約金的，發包人能否向承包人主張賠償？

      承包人逾期完工造成發包人賠償購房人逾期交房違約金的，應當由承包人進行賠償。建設工程施工合同中沒有約定逾期完工違約金的，發包人實際賠付購房人逾期交房違約金后，發包人向承包人主張賠償該部分損失的，應當支持。建設工程施工合同已經約定逾期完工違約金，但不足以填補發包人實際賠付購房人的逾期交房違約金時，依據《中華人民共和國民法典》第五百八十五條第二款“約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以增加”的規定，發包人有權要求承包人承擔超出逾期完工違約金部分的損失，請求增加違約金數額應以發包人實際損失額為限。

       需要注意的是，逾期交房違約金是發包人與購房者之間的約定，如果約定的賠償比例明顯過高，需要進行綜合考量后，酌情予以認定。

四、溫馨提示

       浙江在建設工程企業資質服務上又有新措施

        2022年12月5日，浙江省住建廳發布《關于建設工程企業資質有關事宜的通知》（浙建建函〔2022〕418號），進一步優化建筑市場營商環境，減輕企業負擔，激發市場主體活力。

       根據通知，省住建廳核準的工程勘察、工程設計、建筑業、工程監理企業資質和設區市建設部門核準的建筑業企業資質，資質證書有效期于2023年12月30日前期滿的，統一延期至2023年12月31日。企業無需申請，可在浙江政務服務網自行下載延期后的電子證書。

      通知明確，凡具有法人資格的企業，通過浙江政務服務網可直接申請或通過升級申請施工總承包、專業承包二級資質。申請時，企業資產和技術負責人經歷、職稱或執業資格等條件需滿足《建筑業企業資質標準》（建市〔2014〕159號）規定的相應類別二級資質標準要求，注冊建造師、職稱人員、技術工人、技術負責人（或注冊建造師）個人業績、技術裝備等其他指標需滿足相應類別三級資質標準要求。企業申請升級的，應滿足現行二級資質標準要求。

      通知提醒，企業申請上述建筑業企業資質前，需將注冊建造師、職稱人員、技術工人、技術負責人（或注冊建造師）及個人業績等信息錄入“浙江省建筑市場監管公共服務系統”，供浙江政務服務網提取使用。

      通知要求，自發文之日起，技術負責人（或注冊建造師）個人業績全部按照屬地核查原則審核入庫，項目所在地建設主管部門負責審核屬地個人業績真實性，將個人業績審核表上傳至監管服務系統；企業注冊所在地建設主管部門負責發函核實省外個人業績真實性，將省外回函上傳至監管服務系統；涉及專業廳局相關資質的技術負責人個人業績，由專業廳局負責審核并將個人業績審核表上傳至監管公共服務系統。

本期撰稿

綠城裝飾集團法務管理組

      聯系電話：0571-56135255