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會員法訊第81期

法訊速遞

  兩部門發布意見：房產經紀機構要合理降低服務費用

  為規范房地產經紀服務，2023年4月27日，住房和城鄉建設部、市場監管總局聯合印發《關于規范房地產經紀服務的意見》(建房規〔2023〕2號)，就二手房中介費過高、明碼標價、操縱經紀服務收費等問題提出具體要求。

  一、加強從業主體管理。嚴格落實房地產經紀機構備案制度，市、縣住房和城鄉建設部門要全面推行經紀從業人員實名登記。經紀從業人員提供服務時，應當佩戴經實名登記的工作牌、信息卡等，公示從業信息，接受社會監督。

  二、明確經紀服務內容。房地產經紀機構提供的經紀服務由基本服務和延伸服務組成?；痉帐欠康禺a經紀機構為促成房屋交易提供的一攬子必要服務，包括提供房源客源信息、帶客戶看房、簽訂房屋交易合同、協助辦理不動產登記等。延伸服務是房地產經紀機構接受交易當事人委托提供的代辦貸款等額外服務，每項服務可以單獨提供。

  三、合理確定經紀服務收費。房地產經紀服務收費由交易各方根據服務內容、質量，結合市場供求關系等因素協商確定。房地產經紀機構要合理降低住房買賣和租賃經紀服務費用。鼓勵按照成交價格越高、服務費率越低的原則實行分檔定價。引導由交易雙方共同承擔經紀服務費用。

  四、嚴格實行明碼標價。房地產經紀機構應當在經營門店、網站、客戶端等場所或渠道公示服務項目、服務內容和收費標準，不得混合標價和捆綁收費。房地產經紀機構提供的基本服務和延伸服務，應當分別明確服務項目和收費標準。房地產經紀機構收費前應當向交易當事人出具收費清單，列明收費標準、收費金額，由當事人簽字確認。

  五、嚴禁操縱經紀服務收費。具有市場支配地位的房地產經紀機構，不得濫用市場支配地位以不公平高價收取經紀服務費用。房地產互聯網平臺不得強制要求加入平臺的房地產經紀機構實行統一的經紀服務收費標準，不得干預房地產經紀機構自主決定收費標準。房地產經紀機構、房地產互聯網平臺、相關行業組織涉嫌實施壟斷行為的，市場監管部門依法開展反壟斷調查。

  六、規范簽訂交易合同。各地住房和城鄉建設部門要制定房屋買賣合同、租賃合同、經紀服務合同示范文本。房地產經紀機構應當在經營場所醒目位置公示合同示范文本，方便交易當事人使用。房地產經紀機構促成房屋交易，應當通過房屋網簽備案系統辦理房屋買賣、租賃合同網簽備案。

  七、加強個人信息保護。未經當事人同意，房地產經紀機構及從業人員不得收集個人信息和房屋狀況信息，不得發送商業性短信息或撥打商業性電話。

  八、提升管理服務水平。市、縣住房和城鄉建設部門要建立健全房屋交易管理服務平臺，房地產經紀機構發布的房源信息，應當通過平臺進行核驗。加強存量房交易資金監管，除交易當事人提出明確要求外，購房款應納入資金監管賬戶。

  九、加大違法違規行為整治力度。對房地產經紀機構相關違法違規信息，市場監管部門要依法依規納入國家企業信用信息公示系統。

  十、加強行業自律管理。

以案釋法

  建設工程內部承包合同的效力如何認定？

  案例索引：（2015）民申字第2872號

  王洪與江蘇登達建設集團有限公司（以下簡稱“登達公司”）、江蘇登達建設集團有限公司河北分公司（以下簡稱“河北分公司”）建設工程施工合同糾紛一案，2009年10月18日，河北分公司（甲方）與王洪（乙方）簽訂《河北分公司項目施工內部承包合同》（以下簡稱《內部承包合同》），將河北分公司總包的河北邯鄲榮盛錦繡花苑二期A標段13#、14#、S1物業用房及四標段1#車庫土建工程發包給王洪施工，2011年7月，工程陸續竣工并投入使用。王洪訴請河北分公司支付剩余工程款和保證金503.135萬元。因河北分公司是登達公司的分公司，不具備法人資格，故要求登達公司承擔欠付工程款的連帶責任。本案其中一個爭議焦點即為《內部承包合同》是否有效。

法院觀點

該案經過一審、二審后，登達公司向最高人民法院申請再審，最高人民法院認為登達公司承包業主發包的相關工程后，河北分公司與王洪簽訂《內部承包合同》，將部分工程分包給王洪施工。登達公司主張王洪系本公司職工，但未能提交與王洪簽訂過勞動合同或支付過工資等能夠直接證明雙方存在勞動關系的證據。因王洪并非登達公司職工，雙方簽訂的《內部承包合同》并不符合內部承包的法律特征?！秲炔砍邪贤芳s定，河北分公司收取管理費，在扣除稅費、管理費等相關費用后所有經濟責任由王洪自負盈虧，該行為違反了法律、行政法規強制性規定，雙方簽訂的《內部承包合同》應認定為無效。登達公司關于《內部承包合同》有效的主張不能成立，本院不予支持。

律師觀點

  結合部分法院對出臺的意見及相關案例，法院認定內部承包合同有效一般需要具備兩個條件：1.施工企業與內部承包人具有勞動或隸屬關系。2.施工企業為其下屬分支機構或職工提供資金、技術、設備、人力等方面的支持。當然，內部承包合同的效力認定，還需結合項目背景情況、合同具體條款約定、實際履行情況進行綜合判斷。實踐中，往往打著內部承包合同的名義，實際為轉包、違法分包、掛靠，比如內部承包人在施工企業中標前就與建設單位接洽工程具體事宜，甚至已經進場施工，即使后期與施工企業建立勞動關系，簽訂內部承包合同，并通過施工企業賬戶進行收付款，也很有可能被認定為借用施工企業的資質承攬工程，屬于掛靠而非內部承包關系，內部承包合同因違反了法律、行政法規強制性規定而無效。實踐中，還有各種各樣的因素都有可能對內部承包合同的效力造成影響。

法務問答

  問：建設工程內部承包合同被認定為無效，是否影響施工企業收取管理費？

  答：目前沒有統一的法律規定。最高人民法院第二巡回法庭2020年第7次法官會議意見認為，建設工程施工合同因非法轉包、違法分包或掛靠行為無效時，對于該合同中約定的由轉包方收取“管理費”的處理，應結合個案情形根據合同目的等具體判斷。視轉包方是否實際參與了施工組織管理協調，進行參照合同約定處理或不予支持。

  最高人民法院民事審判第一庭2021年第21次專業法官會議意見也認為，合同無效情形下，承包人、出借資質的企業如不實際參與工程施工，既不投入資金，也不承擔風險。該管理費實質上并非承包人、出借資質的企業對建設工程施工進行管理的對價，而是一種通過轉包、違法分包和出借資質違法套取利益的行為。此類管理費屬于違法收益，不受司法保護。

  而在司法判例中，有直接認定合同無效不支持管理費，也有根據是否參與管理來認定是否支持管理費，還有的法院結合具體情況酌定調整管理費。  

  綜上，內部承包合同無效可能導致施工企業存在無法收取管理費的風險，但如果施工企業在施工過程中積極參與管理并有證據予以證明，則可以降低上述風險。

溫馨貼士

  階段性降低失業保險費率政策延續實施至2024年底

  為進一步減輕企業負擔，增強企業活力，促進就業穩定，根據人力資源社會保障部、財政部、國家稅務總局有關規定，結合浙江實際，浙江省人力資源和社會保障廳、省財政廳、國家稅務總局浙江省稅務局于近日聯合印發《關于階段性降低失業保險費率有關問題的通知》。

  《通知》明確，浙江從2023年5月1日至2024年12月31日（費款所屬期），繼續實施階段性降低失業保險費率政策，全省失業保險單位費率、個人費率仍分別按0.5%執行。各地要合理制定失業保險基金使用計劃，確保失業保險待遇按時足額發放，切實保障基金支付可持續。

  此次延續實施降費率政策，不分單位性質、不分行業，包括中小微企業、以單位形式參保的個體工商戶在內的參保單位將普遍受益。各地通過內嵌征繳比例到信息系統，基本上實現降費率“直兌直達”，企業無需申請，零成本享受政策。在政策實施中，職工權益不受影響。

本期撰稿

浙江一建建設集團有限公司

      聯系人：戴怡益

      聯系電話：15088604200