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會員法訊第84期

一、法訊速遞

新修訂《工業項目建設用地控制指標》提高工業用地準入門檻

近日，《自然資源部關于發布<工業項目建設用地控制指標>的通知》（下稱《指標》）發布，這標志著我國工業項目建設用地將實行新的控制指標。

新修《指標》是為了貫徹落實黨的二十大關于“實施全面節約戰略，推進各類資源節約集約利用”的部署，提升工業用地單位面積利用效率和產出水平。它由總體要求、指標說明和附表3部分組成。

《指標》修訂主要有三方面變化：

1.細化了指標體系。舊《指標》包括容積率、建筑系數、行政辦公及生活服務設施用地所占比重、投資強度、綠地率5項指標。而新《指標》將控制體系分為規范性指標和推薦性指標，其中規范性指標包括容積率、建筑系數、行政辦公及生活服務設施用地所占比重3項，推薦性指標包括固定資產投資強度、土地產出率、土地稅收3項。

2.提高了工業用地準入門檻。在舊《指標》中，工業項目的建筑系數應不低于30%。而新《指標》要求，一般性行業建筑系數至少要達到40%（及以上），化工制造、金屬冶煉等個別行業可以放寬到30%（及以上）。新《指標》通過提升建筑系數和容積率，提高了工業用地準入門檻，有效控制工業項目堆場和其他構筑物占地，也促進企業增加單位面積土地投入。

3.明確了違約責任。與舊《指標》不同的是，新《指標》明確工業項目竣工、投產、達產驗收時，未達到《指標》要求的，地方相關主管部門要根據各自職責，依據合同約定追究違約責任。將違約責任成文化，有助于企業在執行過程中嚴格遵守控制指標要求，切實提升工業用地效率和效益。

二、以案釋法

管理費到底能不能收?

●案件索引

最高人民法院（2021）最高法民申 2918 號再審申請人王賀與被申請人安徽天筑建設（集團）有限公司、阜陽市房屋管理局建設工程施工合同糾紛案

最高人民法院（2021）最高法民申 4125 號再審申請人蔣志兵與被申請人南通英雄建設集團有限公司、一審被告白山市廣澤房地產開發有限公司、一審被告南通英雄建設集團有限公司長春分公司建設工程施工合同糾紛案

●最高法觀點

2918號案認為，涉案《工程項目責任經營承包合同書》因非法轉包而無效，此時如對管理費不予扣除，則會出現當事人在合同無效情形下所獲利益大于合同有效時所獲利益。故綜合本案情況，天筑公司欠付王賀工程款數額時將相關管理費予以扣除并不缺乏依據。4125號案認為，雖然合同無效，但因建筑工程已竣工驗收，施工方依然按約取得工程價款。南通公司對案涉工程進行實際管理，付出勞動，收取一定比例的管理費符合公平原則。

關于管理費問題，最高法第二巡回法庭2020年第7次法官會議紀要認為，如管理費屬于工程價款的組成部分，而轉包方也實際參與了施工組織管理協調的，可參照合同約定處理。對于轉包方純粹通過轉包牟利，未實際參與施工組織管理協調，合同無效后主張管理費的，不予支持。最高法民一庭2021年第21次專業法官會議紀要認為，承包人或者出借資質的建筑企業不實際參與工程施工，既不投入資金，也不承擔風險，請求實際施工人按照合同約定支付管理費的，不予支持。 

●律師觀點

在合同無效的情況下，雙方“約定”的管理費條款能否適用及如何適用問題，實務上做法不一。從最高法民一庭與第二巡回法庭的不同觀點可以看出，最高法不同的部門對于該類問題意見也并不統一。所以在實務上不能拘泥于某一類觀點，而需要看站在誰的立場來思考問題。

站在轉包方角度，要盡力提供進行了管理的證據，比如舉證證明提供了資金、人員、財務上的支持，故可主張收取管理費。如果站在實際施工人角度，則要盡力舉證證明工程所涉資金、人員均由己方負責，轉包人未提供相應幫助，故不應收取管理費。

三、法務問答

問：杭州市城鄉建設委員會《關于全面推廣應用承插型盤扣式腳手架的通知》（杭建工發〔2021〕358號）文發布后，正在施工的項目是否必須對鋼管腳手架進行更換？如果更換，能否增加工程價款？

答：2021年11月15日，杭州市城鄉建設委員會發布《關于全面推廣應用承插型盤扣式腳手架的通知》，通知要求：2022年1月1日起，在新開工的政府投資項目及創建杭州市建設工程施工安全生產標準化管理優良工地中推廣應用承插型盤扣式腳手架；2022年6月1日起，在新開工的房屋建筑和市政基礎設施工程中推廣應用承插型盤扣式腳手架。

對該文的理解應用，可從以下幾個方面著手：第一，該文中雖使用“推廣應用”，而非“強制應用”，但在檢查中如發現未按通知要求使用盤扣式腳手架的，可能被責令停工整頓；第二，適用范圍為新開工項目，而非所有在建項目；第三，新開工項目的判斷標準是開工時間在文件發布之后，開工時間以開工令、開工報告等開工文件確定的開工時間為準；第四，新開工的項目在簽訂合同時約定用鋼管搭設腳手架的，可以政策變化為由與業主方協商變更合同約定、向業主方提出索賠、增加費用的請求。

四、溫馨貼士

中標合同實質性內容不得變更，不代表施工過程中對合同價不得作出任何調整

《招標投標法》第四十六條規定，招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質性內容的其他協議。《招標投標法實施條例》第五十七條規定，招標人和中標人應當依照招標投標法和本條例的規定簽訂書面合同，合同的標的、價款、質量、履行期限等主要條款，應當與招標文件和中標人的投標文件內容一致?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第二條規定，招標人和中標人另行簽訂的建設工程施工合同約定的工程范圍、建設工期、工程質量、工程價款等實質性內容，與中標合同不一致，一方當事人請求按照中標合同確定權利義務的，人民法院應予支持。

招標人和中標人在中標合同之外就明顯高于市場價格購買承建房產、無償建設住房配套設施、讓利、向建設單位捐贈財物等另行簽訂合同，變相降低工程價款，一方當事人以該合同背離中標合同實質性內容為由請求確認無效的，人民法院應予支持。

第二十三條規定：“發包人將依法不屬于必須招標的建設工程進行招標后，與承包人另行訂立的建設工程施工合同背離中標合同的實質性內容，當事人請求以中標合同作為結算建設工程價款依據的，人民法院應予支持，但發包人與承包人因客觀情況發生了在招標投標時難以預見的變化而另行訂立建設工程施工合同的除外?！?/span>

根據以上規定，中標后雙方當事人不得就合同價款等實質性內容進行變更，否則變更容易被認定為無效。這是否意味著，中標后雙方不能對合同價款等內容作任何調整？答案是否定的。眾所周知，建設工程履行期限長，合同履行過程中會出現一些在訂立合同時難以預料的情形。當出現以下情形時，一般可以調整合同價：一是發生索賠事件，比如法律的變化、場外交通的變化、市場行情的異常波動等；二是發生工程變更，增加或者減少工程量。當發生以上情形時，承包人提出索賠請求，或者雙方當事人約定工程變更的價格調整，并不構成對原合同實質性內容的變更，該種調整不違反法律規定。另外，有些工程的變更還會受到概算的限制，這是另一個需要考慮的問題。

本期撰稿：

浙江智仁律師事務所

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