會員法訊第88期

一、法訊速遞

國務院出臺房改新政 住房建設進入新階段

近日，國務院常務會議審議通過《關于規劃建設保障性住房的指導意見》（國發【2023】14號文，以下簡稱“14號文”），明確了兩大目標：一、加大保障性住房建設和供給，讓工薪收入群體逐步實現居者有其屋；二、推動建立房地產業轉型發展新模式，讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求，促進穩地價、穩房價、穩預期，推動房地產業轉型和高質量發展。

“14號文”在功能和市場定位層面，對保障性住房和商品住房進行了區分，同時商品住房作為滿足改善性住房需求的商品屬性得到確認。對于房地產市場而言，這意味著兩個層面的變化：

一是保障性住房的建設需求上升，有助于穩定房地產投資；

二是商品房市場的調控政策有望進一步優化，一些限購、限價政策可能調整，合理的剛性與改善性住房需求將得到釋放。

二、以案釋法

工程長期停工導致合同解除，且長時間沒有復工的，質保金應當如何處理？

●案例索引

 (2017)最高法民終252號，上訴人中國新興建設開發總公司與國泰紙業（唐山曹妃甸）有限公司建設工程施工合同糾紛

●法院觀點

對爭議焦點“國泰紙業公司向新興建設公司支付工程欠款數額時應否扣除質保金”，最高法在判決書中作如下分析：根據雙方于2013年12月10日簽訂的《建設工程施工合同》專用條款第68條約定“質量保證金是用于承包人對工程質量的擔保。承包人未按約定及有關法律法規的規定履行質量保修義務的，發包人有權從質量保證金中扣留用于質量返修的各項支出”“除專用條款另有約定外，工程竣工驗收合格滿二年后的28天內，發包人應將剩余的質量保證金返還給承包人。剩余質量保證金的返還，并不能解除承包人按合同約定應負的質量保修責任”，國泰紙業公司作為發包人，返還所扣留的質量保證金的時間是“工程竣工驗收合格滿二年后的28天內”，但這是在工程能夠竣工驗收合格的情形下。本案中，因資金問題，案涉工程已于2015年1月停工至今，并且新興建設公司在一審時的訴請之一，就是解除《建設工程施工合同》，在此情形下，在新興建設公司和國泰紙業公司之間，案涉工程不可能再滿足竣工這一條件，故有關質量保證金的返還問題不能直接適用上述規定。鑒于案涉工程已于2015年1月停工，至今已經超出兩年，在此期間，國泰紙業公司并未提出證據證明案涉工程存在質量問題以及需要進行質量返修，故其主張應繼續扣留質量保證金沒有依據。

●律師觀點

實務中，在建設工程并未完工的情況下，雙方解除施工合同，必然會產生與結算相關的一系列問題，質保金是否應當扣留往往也是較為普遍的爭議之一。

首先針對質量保證金，在住房和城鄉建設部、財政部發布的《建設工程質量保證金管理辦法》（建質[2017]138號）中明確了質量保證金的定義。第二條第一款明確：“本辦法所稱建設工程質量保證金（以下簡稱保證金），是指發包人與承包人在建設工程承包合同中約定，從應付的工程款中預留，用以保證承包人在缺陷責任期內對建設工程出現的缺陷進行維修的資金?！彼?，工程的質量保證金并不是在工程款之外額外產生的，它屬于甲方應付給乙方的工程款的一部分，只是這一部分被賦予了獨特的擔保作用，旨在保證承包人履行維修義務。

其次，根據《民法典》第五百六十七條規定：“合同的權利義務關系終止，不影響合同中結算和清理條款的效力?！弊罡呷嗣穹ㄔ涸冢?020）最高法民終337號判決書中，認為質保金條款屬于結算條款，合同解除不影響質保金條款效力，因此在合同約定的條件滿足時，工程質量保證金才應返還施工方。

但本案中，案涉項目因發包人原因無法竣工驗收，案涉工程已停工超兩年并且沒有復工跡象。發包人也并未提出相應證據證明案涉工程存在質量問題以及需要進行質量返修，因此，最高院改判發包人不應當扣留質量保證金。

三、法務問答

問：缺陷責任期和保修期的區別是什么？

答：《建設工程質量保證金管理辦法》第二條第三款規定：“缺陷責任期一般為1年，最長不超過2年，由發、承包雙方在合同中約定?！?。第十條規定：“缺陷責任期內，承包人認真履行合同約定的責任，到期后，承包人向發包人申請返還保證金?！?/span>

《建設工程質量管理條例》（國務院令第279號，2019年4月23日實施）第40條規定，在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：（一）基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；（三）供熱與供冷系統，為2個采暖期、供冷期；（四）電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。其他項目的保修期限由發包方與承包方約定。建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。超過保修期限的，承包人則無義務實施保修。保修期限與工程質量保證金無關，發包人不能以保修期未屆滿為由，拒絕向承包人返還工程質量保證金。

缺陷責任期不同于質量保修期，質量保證金返還后，并不影響發包人主張保修責任。

四、溫馨提示

當事人未約定工程質量保證金返還期限的，自建設工程通過竣工驗收之日起滿二年后可請求返還。

《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第十七條規定：“有下列情形之一，承包人請求發包人返還工程質量保證金的，人民法院應予支持：（一）當事人約定的工程質量保證金返還期限屆滿。（二）當事人未約定工程質量保證金返還期限的，自建設工程通過竣工驗收之日起滿二年。（三）因發包人原因建設工程未按約定期限進行竣工驗收的，自承包人提交工程竣工驗收報告九十日后起當事人約定的工程質量保證金返還期限屆滿；當事人未約定工程質量保證金返還期限的，自承包人提交工程竣工驗收報告九十日后起滿二年。發包人返還工程質量保證金后，不影響承包人根據合同約定或者法律規定履行工程保修義務?！?/span>

質量保證金所對應的缺陷責任期是指承包人按照合同約定承擔缺陷修復義務，且發包人預留質量保證金的期限。依據《建設工程質量保證金管理辦法》的規定，其期限一般為1年，最長不超過2年，從工程通過竣工驗收之日起計。

而保修期對應的則是工程竣工驗收合格后，承包人對工程出現的質量問題承擔保修義務的期限。對于保修期限，《建設工程質量管理條例》第40條規定了各類工程的最低保修期限，且保修期限最低為2年。實踐中，缺陷責任期屆滿后，工程仍然處于保修期內的情況時有發生。故《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第十七條規定：“發包人返還工程質量保證金后，不影響承包人根據合同約定或者法律規定履行工程保修義務?！?/span>

如合同中對于質量保證金返還的期限未約定或約定不明，法院及仲裁庭可以根據施工合同通用合同條款的約定，或《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》《建設工程質量保證金管理辦法》的相關規定，確定返還質量保證金的缺陷責任期為2年。

本期撰稿

浙江三豐建設集團有限公司

聯系人：張海建

聯系電話：13819129603